부동산에서 PIR 수치를 과연 따라가야 할까?

PIR이란? 문자 그래도 해석하면 Price Income Ratio라는 뜻으로, 어떤 가구가 연 소득 대비 주택 가격의 비율을 말합니다.

즉 분모가 아파트 가격이고 분자가 내 일년 소득입니다. 그렇기에 PIR 수치는 내가 몇 년간 아무것도 안 쓰고 내 소득을 모았을 때 아파트 가격을 도달할 수 있는지를 알 수 있습니다.

 

현재 우리나라 KB국민은행 기준으로 보면 현재 22년기준 서울은 12.8로 21년 14.8보다는 낮아졌지만, 이 뜻은 소득의 아무것도 안 쓰고 매년 모으면 12.8년이 걸린다는 뜻입니다.

 

PIR 지수가 높아지려면 아파트 가격이 올라가거나 소득이 낮아야하고, PIR 지수가 낮아지려면 아파트 가격이 낮아지거나 내 소득이 올라가야 하기에 이 지표로, 소득대비 상대적인 주택 구입 능력을 평가할 수 있습니다.

보통 소득은 물가와도 동행하며 돈의 가치도 녹아있기에, 소득과 아파트 가격의 지수를 비율로 나타내었기 때문에 계속 비슷하게 유지 해야하고 현재는 과거 데이터보다 높기 때문에 많이 비싸다고 많이들 판단하는 판단 하고 있습니다.

 

만약 1억이 가구 소득이라면, 현재 서울은 대략 12.8의 가격을 구입했고, 경기도는 10억, 인천은 8.8억을 평균적으로 매수 하였다는 뜻입니다.

 

다만 여기서 생각할 점이 있습니다. 단순히 과거보다 PIR 수치가 높기 때문에 서울 아파트 가격이 높다?라고 생각 해야 하는 것이 맞는가입니다. 그 이유는 우선 서울 아파트라는 것은 수요가 굉장히 많습니다. 즉 이제 서울은 모두가 바라는 곳이 되었고 양극화 시대기에 수요자가 더 많아졌스니다. 그렇기에 더 많은 가수요로 인하여 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다. 또 두 번째는 가구의 자산을 판단할 때 PIR 지수는 소득만 보고 있다는 것입니다. 부동산을 구입할 때는 소득만 보면 안 되고 자산도 반영해야 하고 자산이 더욱 큰 포션이라고 생각합니다.

 우리나라 자산이 늘어나는 가구가 계속 증가합니다. 보통 아파트를 구입할 때 소득 만으로 매매하는 것이 아니라 기존 자산을 갖고 매수합니다. 예로 A라는 가구는 자산이 10억이 있고 소득이 5 천인집이고, B라는 가구는 자산이 1억이 있고 소득이 1억이라고 칩시다. 그럼 10억짜리 아파트를 누가 살 수 있을까요? 당연히 자산이 10억이 있는 A 가구가 살 수 있습니다. 비록 자산은 10억에 소득이 5천으로 B 가구 보다 PIR지수가 반이나 높지만요.

 

그러므로 특히 수요가 집중되는 서울 아파트의 PIR지수는 우리나라 상위 가구의 순 자산이 늘어나기 때문에, 단순히 과거의 PIR 데이터로 비교하여 올라간다 내려간다라고 설명하는 것은 맞지 않을 수 있다고 봅니다.

 

즉 저의 결론은 PIR지수는 단순히 참고 지수로만 삼고 과거 수치로 내려와야 저점이다라고 판단하면 안 된다는 것입니다.