2024년 7월까지는 역 전세의 물건, 급매 매수 기회 아닐까?

2024년 역전세에 대해서 알아보기 위해서는 기존 4년 전의 임대차 3 법에 대해서 알아야 합니다.

2020년 집값 급등으로 인하여 문재인 정부에서 집값을 잡기 위한 하나의 대책 중 전세 임대차 3 법이란 정책을 내세웠습니다. 임대차 3 법이란 서민주거 안정과 세입자 보호라는 명목으로 전월세 상한제와 계약갱신 청구권, 전월세 신고제를 말합니다.

전월세 상하제란 간단히 2년 후 재계약 할때 기존 대비 5%로 이상 못 올리고, 계약갱신청구권은 세입자가 원하면 2년 계약 후 또 한 번 더 연장할 수 있는 권리를 말합니다. 결론적으로는 이 법으로 전세가의 급등과 3중 전세 가격을 만들었습니다. 

겉으로 보기에는 세입자에게 유리해 보였지만, 이 시기에서는 부동산 가격이 급등하는 시기였기에 이 정책은 오히려 전세가 안정이 아닌 4년치까지 반영하는 전세가 급등 역효과를 만들었습니다.

이때 임대차 3 법으로 인해 많은 집주인들과 임차인들이 계약 시기로 인하여 많은 다툼이 있었습니다. 집주인은 집을 팔려고 하는데, 임차인들은 갱신요구권을 쓰니 서로 갈등을 빚게 되었죠. 

 

 이때부터 4년 치의 전세가를 받고 싶어 하던 신규 거래들은 전세가가 급등하였습니다. 그리고 이런 급등한 전세가들이 중간에 한번 2022년 전세 갱신을 하였고, 그 고가 전세가 2024년 7월까지 전세 계약이 끝나게 됩니다.

이때 전세가 상승이 얼마나 높았냐면, 예를 들어 DMC 래미안을 보면 임대차 3 법이 시작하자 기존 5 억대던 전세가 갑자기 신규 7~8억 대가 찍히기 시작합니다. 5억대는 기존 갱신권을 쓴 거고 신규전세의 경우 기존대비 2~3억씩 뛰게 된 겁니다.

이래서 2중 3중의 전세가가 발생하게 됩니다. 신규자들은 전세가가 높고, 기존 살던 사람들은 기존 가격에 갱신을 하기 때문이죠. 그리고 기존 가격에 연장을 안 해주던 사람들이나 신규가격에 얼세를 추가해 반전세 가격이 형성되니 3중 가격이 돼버립니다. 전세 시장의 혼란이 온 거죠. 

 

결국에는 이런 2020년 7월에 계약을 했던 고가의 전세가 2022년에 한 번 전세가 돌고 지금 2024년이 된 지금 얼마의 전세

가가 형성되어 있을까요? 

 

 

현재 기준인 2024년 1월로 보면 다시 5억대 후반~6억대 초반의 전세가를 형성하고 있습니다. 즉 8억이 넘던 고가의 전세에 사시는 분들은 이제 전세계약이 만료되어 나가신다는 거죠.

그럼 어떻게 될까요? 집주인이 다시 2~3억의 현금을 돌려주고 다른 임차인을 찾아야 합니다. 간단히 기존받은 전세금을 돌려주면 되지만 돌려주지 못하는 분들도 있습니다.

전세금 받았는데 현금 어디에 있냐고요? 이 시기에는 많은 분들이 부동산 급등기라 갭투자 즉  전세 끼고 구매하신 분들도 꽤 있습니다. 왜냐면 집값이 하루가 다르게 오르기 때문에 안사면 안될 거 같고 계속 오르기만 할거 같은 분위기였으니까요.

그래서 이런 계약들이 있기에 2020년 7월 부근부터 시작된 고가 전세의 역전세가 남아 았습니다. 그 고가 전세 물건들이 아직 2024년 7월까지 있을 수 있습니다. 

 

요즘 뉴스를 보면 전셋값이 다시 오른다고 하는 게 있는데, 그것은 작년이나 전월 대비 말하는 것으로 4년 전 전세 급등기보다는 낮은 전세가입니다. 그리고 요즘 은행에서 DSR을 너무 타이트하게 높여놨기 때문에 대출도 다 막혀있고요. 그래서 이때 집을 갭으로 사신분들은 전세도 다시 둘 수 없고 어쩔 수 없이 경매 나 급매로 이어지게 됩니다. 이게 요즘 경매가 많은 이유 중에 하나입니다. 전세가는 높아 돈은 못 돌려주지만 매매도 안 되는 경우입니다.

 

그래서 결론은 현재 올해 초까지 아직 거래가 적고, 이렇게 급하게 팔아야 하는 사연 있는 매물들이 올해 7월까지 나올 수 있단 겁니다. 그러니 집을 구매하실 분들은 발품 팔아서 열심히 돌아다니시다 보면 급매를 찾을 수 있을 것이고,

반대로 올해 7월이 지나면 이제 역전세 Risk는 끝나게 됩니다. 그럼 반대로 올해 하반기는 본격적인 금리 인하 시기가 될 것이고요. 그래서 제 생각에는 이제 올해 하반기부터는 급하게 집을 매도해야 하는 물건이 나오기 힘듭니다. 

제 생각엔 올해 상반기가 이런 급매물을 잡을 수 있는 기회라고 생각합니다.

 특히 수도권 입지 좋고 역세권인 매물들은요 서울은 작년에 반등을 많이 해서 호가가 높고 고점대비 싼 물건이 거의 없습니다.