인구 감소에 부동산 하락 하지 않을 6가지 이유

요즘 우리나라 뉴스를 보면 출산율 감소로 국가적 심각성에 대해 많은 언론에서 다루고 있다. 나 또한 출산율 저하로 오는 국가적 문제에 대해 걱정스러운 생각이 없는 것은 아니다. 그리고 인구 감소라는 소재에 맞추어 항상 따라다니는 말이 있다. 바로 부동산은 이제 인구가 감소하면 끝이다.라는 말 입다.

과연 인구 감소로 인한 부동산이 진짜 끝일지. 한번 데이타를 보고 한번 정리해보려고 한다.

 

우선 우리나라의 현 인구 수와 미래 인구 추계를 함께 보자.

하기 그래프는 과거부터의 현재 전국 인구수로 2015년경 부터 약 5100만 명을 유지 중이다.

 

아래 그래프는 미래의 2070년 이후 까지의 인구 예상 그래프이다. 개인적으로는 2070년이면 50년 후이기에 그때의 인구를 추산하는 것이 의미가 있나 싶다. 그래도 대략 30년후인 2050년이 4700만 명, 40년 후인 2060년에는 4200만 명을 예상하고 있다.  어떤 글을 보면 손자 세대를 거치면 즉 100쌍이 결혼해 70명을 낳고 35쌍이 25명을 낳는다고 우리나라는 바로 소멸할 것처럼 얘기하던데, 누적 인구가 있기 때문에 하기와 같이 통계청 기준 40년 후에도 약 4200만명이 넘는다.

개인적으로 40년 후에 내가 살아있을지 모르는 세상에서 지금보다 약 20프로 정도 줄어든다고 우리나라가 소멸할 정도 인지 난 아직 와닿지는 않는다.

2070년까지의 우리나라 인구 추계

두 번째 가구수도 한번 봐야 한다. 거주는 개인의 인구가 아닌 가구가 하기에 가구수도 중요하다. 하지만 이런 가구수도 부동산 인구 하락론자들 의견에 의하면 조금만 더 시간이 지나면 인구수도 줄고 가구수도 줄 것이고, 심지어는 캥거루 족들도 많아져 수요가 더 없을 것이다. 이렇게 말하는 이들도 있다.

 

우선 우리나라 가구수 추계를 보면 약 2040년 즉 20년 후까지도 가구수는 계속 증가한다. 특징을 보면 1인가구들이 많이 늘어난다. 하락론 자들은 가구수는 늘어도 1인 가구이기에 집을 사지 않을 것이고 아주 작은 집만 필요할 것이다. 이렇게 말하는 사람도 있지만 개인적으로 40년간 살아보니, 만약 내가 1인 가구여도 소득과 자산이 있다면 최소 24평 이상의 집에서 거주하고 싶고 심지어 34평의 집에서 방마다 옷방/영화방/컴퓨터방/작업실방/책방 등등 내 집의 많은 방을 갖고 싶지 1인가구라서 작은 집을 원하지 않는다. 다만 그만큼의 돈이 없어서 못할 뿐이라고 생각한다.

즉 우리나라 개인 소득이 계속 늘어난다면, 1인가구 지만 난 충분히 더 좋은 아파트의 수요는 늘어날 것이라 본다.

세 번째, 인구수로만 부동산 가격을 평가하는 게 맞는가?이다. 이 말이 무엇이냐면 만약 인구가 감소하고 난다면 인구수는 감소하더라도 지방이나 비선호지역은 인구가 선호하지 않는 곳이 많이 생긴다. 인구수는 2060년까지 20프로 줄겠지만, 이런 사람들이 선호하는 지역의 수도 맞찬가지로 줄어든다. 인구수가 줄어도 즉 사람들이 선호하는 지역은 지금 전국에서 몇몇 수도권으로 줄어 들 확률이 높단 이야기다. 줄어드는 인구만큼 살 수 있는 지역도 줄어든다. 그러므로 사람이 원하는 지역이 집중화되고 수요도 몰리면서 더더욱 선호 지역의 아파트 가격은 더 오를 수 있다는 것이다. 지금 서울의 인구수는 날이 갈수록 줄고 있는데 서울 집값은 떨어지고 있는가? 아니다.

그리고 지금도 전국의 시골에 가면 빈 집들이 몇 채씩 있는데, 집값이 비싸다고 버려진 지역이나 마을에서 살고 있는가?

아니다. 오히려 버려진 시골 폐가는 늘고 있고 지금도 아파트를 원하는 인구는 늘고 있다.

네 번째. 인구나 가구가 줄더라도 화폐가치를 생각해봐야 한다. 우리나라는 특히 달러와 많이 연동되어 있는 화폐이고 달러는 날이 갈수록 늘어나고 있다. 그럼 3~40년 후 우리나라 인구수 20프로 줄고 가구수는 크게 줄지 않을 텐데... 화폐 가치가 과연 지금이랑 동일할까? 불가 10년 전만 해도 새우깡의 가격은 지금의 반밖에 안 했고 20년 전에는 지금 가격의 1/4 가격이었다. 이렇게 경제 성장률과 화폐 통화량에 따라 화폐 가치는 매년 감소하는데, 3~40년 후 상황에서 지금 보다 수도권 아파트의 절대적인 명목 가격이 떨어질까? 절대 아니라고 본다. 지금도 인플레이션으로 매년 인건비 및 재료비가 늘어나서 이슈인데.. 30년 후의 화폐 가치는 어떨까? 

다섯 번째, 다른 나라의 데이터로 보면 인구가 준다고 주택 가격이 내리지 않는다. 유렵이나 일본은 우리나라보다 선진국에 먼저 들어간 나라로 십수 년 전부터 TV에서 선진국들의 인구 감소로 인한 이야기들을 많이 보아 왔다. 십수 년이 지난 지금 다른 선진국 유럽 및 일본의 수도권 주택 가격이 과연 떨어졌는가? 데이터를 보면 계속 지금도 인구는 줄었지만 주택 가격은 오르고 있다. 단순히 인구가 줄기에 주택 가격도 줄꺼라는 생각에 빠져 다른 데이타를 보려고 하지 않으면 안 된다.

여섯 번째, 3~40년 후 인구 감소 걱정을 하는 동안 정책으로 만회하거나 지연시킬 수 있다. 우리나라는 다른 아시아보다 선진국으로 동남아시아보다 거주 환경이 좋기에 우리나라가 정책을 적극적으로 이민정책을 핀다면 인구감소가 생각보다 많이 지연될 수 있다. 

그리고 유렵의 선진국 역사를 보면 출산율이 감소해도 적극적인 정책이나 상황에 따라서 다시 오를 수 있는 여지도 있고 꽤 효과를 본 선진국이 있다. 그래서 지금의 출산율이 몇십 년을 고정하지는 않기에 지레 겁먹고 우리나라 인구가 소멸하기 때문에 부동산은 이제 끝이고 빈집들이 길거리에 남아돌 것이다라는 것이 맞지 않다고 본다. 

 

이렇게 출산율 저하에 따른 인구수 저하로 인한 부동산 하락세 대해 나의 생각을 정리해 보았다. 데이터를 보면 알겠지만 내가 피부로 인구 및 가구 수를 느낄 때면 4~50년이 이 상태로 출산율이 지속되어야 하는데..,, 내가 그때까지 살아있을지도 모르겠다. 내가 없을지도 모르는 시대를 위해 부동산을 매수하지 않는 것은 잘못된 생각이라고 본다.