신생아 특례대출 과 LTV 80%, DTI 60% 조건 이란?

신생아 특례대출은 2년 내 아이를 낳거나 입양한 경우, 집을 살 때 최대 5억 원까지 대출 혜택을 주는 제도입니다.

주택도시기금의 홈페이이지 가서 확인해보면 하기와 같이 조건이 있습니다. 

대출한도는 LTV 70%, 생애최초 주택구입자는 LTV 80%, DTI 60% 이내이며 최대 5억 원이 라고 합니다.

 

 

그럼 이런 자격 조건을 알아보려면 LTV와 DTI가 무엇인지 알아야 합니다.

 

LTV란? LTV(Loan To Value ratio)로  '주택담보대출비율'로 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다. 즉 주택을 담보로 대출을 받을 때, 담보물인 주택의 가격에 대한 대출액의 비율을 말합니다.  만약 10억짜리의 주택에서 LTV 70%라면 7억까지 대출을 해준다는 뜻입니다. LTV는 간단합니다.

 

LTV이야기만 듣게 되면 꽤 많이 나온다고 생각할 수 있습니다. 하지만 여기에 DTI 제한도 둘 다 만족해야 합니다.

 

DTI란? DTV(Debt To Income)로 한글로 풀이하면 “총부채상환비율”을 의미합니다. 이 뜻은 총소득 대비 부채 상환액을 계산한 비율로, 대출자의 상환능력을 판단하는 지표입니다. 쉽게 예를 들어 얘기하자면 10억에서 DTI 60%란 뜻은 10억에 대출금액의 년 내가 지출해야 하는 금액이 내 총수입에서 60% 안에 들어와야 한단 뜻입니다.

수식으로 보면 (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 이자상환액) / 연소득의 비율입니다.

 

이해하기 쉽게 직접 계산해서 예를 들어 보겠습니다.

내 소득이 5천만 원이고 5억을 30년 이자 4%로 한다고 생각해 봅시다. 그럼 계산해 보면 약 57%가 됩니다. 대출이자와 상환액은 1년 총 2864만 원이고 한 달에 내는 금액은 12개월로 나누면 약 239만 원가량입니다. 5천만 원의 소득이 12개월나누면 약 416만원이니, 월급 이정도의 내가 부담 할 수 있는 금액을 실감을 하실 수 있을 것 같습니다. 

 즉 대략 적으로 5천만원의 소득이라면 대략 5억까지 대출이 가능하다는 것입니다. 

 

이번에는 담보 대출 기간을 40년으로 낮춰보면 DTI는 50프로로 낮아지게 됩니다. 그 이유는 상환 기간을 늘리면 월 상환 금액이 줄어들기 때문입니다. DTI 비율은 1년간 내가 은행에 상환해야 하는 금액이 작아질수록 낮아지기 때문입니다. 

 

그래서 소득이 높을수록 비례, 상환 기간이 길수록, 금리가 낮을수록 DTI는 낮아지고 주택 담보 대출 가능 금액도 높아지게 됩니다.  그래서 작년에 50년 만기 상환이 나왔을 때 시장에 효과가 크다고 한 것입니다. 

당장 소득을 높이거나이나 이율을 낮출 수는 없지만, 상환기간을 늘리는 것은 쉽게 대출 한도는 높일 수 있었기 때문입니다.

5천만 원의 소득에 금리 4프로 DTI 60%면 얼마나 대출 가능한지 구해보면,  동일 DTI 57%로 약 6억 2천까지 대출 가능 하게 나옵니다. 결국엔 1억 2천까지 대출 금액이 늘어나는 효과가 있습니다.

 

 

혹자는 담보대출 기한이 30년에서 50년으로 늘어나면 원금 상환보다 이자 상환이 너무 많아지는 거 아니냐라고 하지만, 보통 내가 집을 매도할 때에는 전부 상환하게 되고 50년간 대출 금액을 상환하는 사람은 사실 없습니다.

즉 조금 더 좋은 아파트를 구매할 수 있고 몇 년 후에는 더 좋은 아파트는 상승률이 더 높기에 대출 기한을 높여서 최대 대출 금액을 높이려고 하는 거죠, 어차피 매달 상환 금액은 동일하니까요.

 

그리고 이렇게 대출기한 말고 만약 금리가 낮아지기 시작하면 어떻게 될까요? 

이번에는 소득 5천에 금리 3프로로 DTI 57%로 하면 얼마나 대출이 되는지 보면, 약 5억 7천만 원 대출이 가능합니다.

기존 동일 조건보다 7천만 원의 추가 대출이 가능한 것입니다. 

 

 

 

그리고 대출 대상에 들어가려면 몇 가지 조건들이 있습니다.

 -. 무주택자 (분양권 입주권 주택으로 간주함)

 -. 배우자와 합산 소득이 1억 3천 이하

 -. 합산 순 자산이 4.69억 이하

 

 

대출 금리는 하기와 같이 5년간 유지 가능하며, 5년이 지나면 부부합산 소득에 따라 재 금리 산정을 받게 되어있다.

 

신생아 특례대출 적용 5년 후에는 부부합산 연소득 8.5천만 원 이하면 0.55프로 가산 금리 적용, 8.5천만원 초과인 경우 한국은행이나 시중은행 최저금리 중 작은 값 적용 한다고 합니다.

 

여기서 중요한 포인트로 2년 내 추가 출산하면 추가 출산 자녀당 적용기간 5년을 연장 가능하고 , 15년까지 특례 금리로 이용하게 해 준 다는 것입니다. 즉 1명의 자녀를 추가 출산 시 10년간 동일 특례 금리 적용하는 것입니다. 

개인적으로 굉장히 좋은 조건이라고 생각합니다.

 

그리고 중요한 우대 금리가 있는데, 하기와 같은 우대 금리 조건이 있습니다.

 

-. 청약 저축 가입기간에 따란 0.3~0.5프로 인하

-. 부동산 전자계약 체결 시 0.1프로 인하

-. 신규 분양 주택인 가구 0.1프로 인하

-. 대출 접수일 기준 2년 내 추가 출산 자녀 당 0.2프로 인하

-. 대출 접수일 기준 2년 후 추가 출산 자녀 당 0.1프로 인하

 

 

 

개인적으로 위 조건들의 신생아 특례 금리 조건은 매우 좋은 조건이라고 생각합니다. 기회가 되시는 분은 현재의 급매 즉 기존 최고가 가격대비 3~40프로 하락한 금액에 위 조건을 꼭 이용하시는 게 좋다고 봅니다. 1프로대의 기본 금리에 추가 아이를 출산하면 금리도 연장시켜 주고 하락시켜주는 정말 좋은 제도라고 봅니다.

 

저는 개인적으로 당장은 아니지만 만약 아파트 가격이 바다를 찍고 상승하기 시작한다는 심리로 변하게 된다면 신생아 특례 대출 27조의 자금은 특히 9억 원 이하의 아파트 시장에서 시장에 큰 영향을 줄 것 같습니다.