운정 GTX역 개통 시 아이파크 매매 가격은 어떻게 될까?

운정 GTX역 개통 시 아이파크의 매매 가격은 어떻게 될까?

그 가치의 기준 가격을 어떻게 잡아야 할까?

 

보통 사람들이 'GTX역 개통에 대한 선반영이 되어있다.' '개통 호재는 잠깐이고 파주이므로 떨어질 것이다.' 이런 말을 하는 사람들이 주위에 많이 있다. 이에 운정 신도시의 다른 아파트의 전세 가격과 매매 가격을 보면서 예상해 보려고 한다.

 

운정 GTX역은 아직 미개통역이기 때문에 가치를 평가하려면 우선 운정 내에 GTX호재와는 다른 곳의 현재 가격과 전세가격을 보면서 비교해 보면 될 것 같다.

그 대상은 운정신도시에 경의선 역인 야당역다. 비슷한 시기의 신축이며 역세권이기 때문에 어느 정도 비교가 될 거라고 생각한다.

 

우선 야당역의 전세가와 매매가를 비교해 보자. 전세가는 실 가치 가격으로 투자의 가격은 반영되어 있지 않다.

매매가는 약 6억 초 중반에 형성되어있으며, 전세가는 4억 초 중반에 실거래가격과 호가가 형성되어 있다.

그럼 매매가 6억 중반, 전세가 4억 중반이라고 보면 될 것 같다.

야당역 롯데 매매

야당역 롯데 전세

 

그럼 대략 4.5억 / 6.5억 비율을 해보면  약 1.5배 정도 가량 된다.

 

그럼 이번에는 아이파크의 전세가격을 보면, 지금은 약 3.5억 정도가 되어있다. 그리고 매매가격은 GTX의 호재를 반영하여 있어 전세가 대비 높은 약 7.5억에 실거래와 매물이 분포하여 있다.

 

 

만약 GTX가 개통해서 서울역을 20분에 도착하면서 GTX 열차를 타는 것이 이용하기 편리하게 되어 전세 가치인 실 건주 가치가 상승하게 된다면, 지금 야당역의 전세가격인 4.3억을 넘길 것이다. 그럼 약 5천 정도 전세가가 비싸다고 가정해 만약 4.8~5억 정도에 형성된다고 하자. 그럼  운정신도시 야당역 신축 역세권과 비슷한 비율인 1.6배를 하면 약 7.2억~8억 정도가 현재 가격이라고 판단된다.

 

그렇기에 지금 아이파크나 푸르지오 같은 도보권에서 6억대의 가격이라면 약 5천~1억 정도의 마진을 갖고 있다고 생각한다. 그리고 올해 운정 신도시 입주가 많은데 만약 입주가 끝나고 연말에 GTX가 개통 후 서울역의 수요가 높아 전세가격이 5억~5.5억까지 오르게 된다면 매매가는 8.5~9.0억 까지는 갈 수 있을 거라고 본다. 그리고 GTX는 야당역라인보다 가치가 높을 것이고 아직 그 중심 상권의 발달이 어떻게 될지 모르기 때문에 기대치가 더 반영되어 야당역세권인 1.6배보다 조금 더 비율이 올라가면 좀 더 프리미엄을 받을 수도 있을 것 같다.

 

어떤 아파트가격을 기준으로 할 때, 막연한 가격을 정하기보다 이렇게 같은 도시의 비슷한 조건의 전세와 매매가격을 비교해 보고, 매수 매도 할 때 기준을 삼는 것도 좋은 방법 중에 하나이다.

 

개인적으로는 GTX 개통 후 아이파크 전세가는 약 5억 정도면, 매매가는 8억~8.5억 정도 가격이 형성되지 않을까 한다. 추후 역사 개발에 따라 상권과 문화시설 및 바이오벨리가 생기면 그 이상으로도 오를 수 있는 잠재력이 있는 입지이다. 아파트의 가치를 매기려면 앞으로 개발 계획을 보면서 꼭 전세가를 확인해 보고, 앞으로 운정 신도시 GTX가 개통하게 되면 전세가의 흐름을 잘 살펴보자.