스트레스 DSR의 시행과 효과는 어떻게 될까?

스트레스 DSR의 시행과 효과는 어떻게 될까?

요즘 뉴스나 유튜브의 부동산 전망에 대해서 찾아보면, 두 가지의 갈래가 있는 것 같다.

꽤 긍정적으로 보는 입장에서는 거래량이 조금씩 회복되고 있고, 내년부터는 입주량이 급격히 준다는 심리화, 금리가 인하되기에 하반기부터는 부동산 시장이 좋아질 것이라고 보는 입장, 또 다른 입장은 아직 가격이 비싸고 조정기로 하기에는 시간이 더 걸려리고 거래량도 아직 평균보다 현저히 적다는 입장이다. 

이중 부정적으로 보는 시각에서 추가로 정부에서 추가 DSR스트레스도 시작하기에 유동성도 말라갈 거라고 보고 있다.

 

그래서 이번주부터 시작하는 스트레스 DSR이 무엇인지 알아보자.

 

우선 DSR이란?  차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다고 한다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다.

 

여기서 대출 관련 관리 지표에는, LTV 도있고, DTI 도 있고, DSR도 있어 헷갈리니 이번기회에 다시 정리해 보자.

 

우선 LTV는 Loan To Value ratio , DTI는 Debt To Income, DSR은 Debt Service Ratio의 약자이다.

즉 LTV는 빚이 그 자산의 얼마의 가치가 있느냐는 뜻으로 자산의 가치는 KB부동산 기준이다.

DTI는 나의 빚이 수입에 얼마나 감당가능한지 보는 것으로, 금융부채를 소득으로 따져 대출한도는 정하는 것이다.

마지막 DSR는 DTI와 비슷한데, DTI보다 조금 더 까다롭다. DTI는 대출 비율이 주담대 원리금 + 신용 대출 이자의 상환액 기준이나, DSR은 주담대 원리금 + 신용 대출 이자 원리금 상환액이 기준이 된다. 

 

표로 한번 정리해 보면

	LTV	DTI	DSR
약자	Loan To Value ratio	Debt To Income	Debt Service Ratio
기준	빚이 그 자산의 얼마의 가치가 있냐	빚이 주담대 원리금 + 신용 대출 이자의 상환액 기준	빚이 주담대 원리금 + 신용 대출 이자 원리금 상환액이 기준
현행 대표 기준	주택 가치 약 70% 대출가능	연소득 5천에 50% DTI라면 주담대 원리금 + 신용 대출 이자의 상환액이 연 2500만원까지 대출 가능	연소득 5천에 50% DTI라면 주담대 원리금 + 신용 대출 이자의 원리금 상환액이 연 2500만원까지 대출 가능
예시	주택 KB 시세 5억이면 약 3.5억까지 대출가능	연 5천 소득 2억 30년 이자 3%+ 기타대출 이자 연 600만원 이면 총 연이자와 상환액으로 1600만원으로 약 32프로	연 5천 소득 2억 30년 이자 3%+ 기타대출 이자 연 600만원 + 이면 총 연이자와 상환액으로 2000만원으로 약 40프로

 

 

여기까지 대출 관련 능력 관련 용어 개념과 대략 적인 소득과 이자가능 기준을 알아보았다.

 

그럼 스트레스 DSR이 무엇인가? 한번 알아보자.

 

계속 언론이나 정부에서 얘기하는 것은 가계부채가 GDP보다 너무 높다는 것이며, 타 외국대비 높기에 어느 정도 관리가 필요하다는 입장이다. 이것은 나도 공감하는 것이긴 하다. 우리나라 가 다른 선진국 대비 가계부채 특성상 높기는 한데 이 것은 개인적으로 자영업 및 전세대출이 많은 우리나라의 특성으로 보이며, 다른 나라대비 절대 비율을 비교할 수는 없으나, 너무 높으면 우리나라 경제위기 시 뇌관으로 터질 수 있긴 하다고 생각한다.

 

그래서 이런 DSR을 혹시 모를 미래를 대비하여 현재 비율보다 높게 적용하여, 즉 비율관리를 +알파를 주어 좀 더 타이트하게 관리하겠다는 것이다. 그 시행 계획 및 얼마나 효과가 있는지 알아보자.

 

계획으로는 이번주부터 스트레스 DSR의 비율은 25% 추가적용하고, 9월부터는 50%, 내년부터는 100% 적용하겠다는 입장이다.

 

그럼 연소 5천만 원에서 40년 만기 기준 현재 약 주택담보 대출은 3억 4500만 원 대출된다고 하면, 올 상반기에는 3억 2800만 원,하반기는 3억 1200만 원, 내년에는 100프로 적용되어 2억 8400만 원이 대출 가능 하게 된다.

 

총비용으로 보면 내년에 약 금리가 1.5% 추가되고 기존대비 20%의 대출이 감소하는 효과이다.

 

또한 특징으로 정부에서 주는 정책 금리에는 스트레스 DSR을 적용하지 않는다. 그 이유는 정책금리는 3~40년 고정으로 주는 혜택이기 때문에 스트레스 DSR을 줄 필요가 없기 때문이다.

 

개인적으로 생각해 보면 올해는 약 50%로 0.75%까지 대출에 추가되는데, 현재 가계 대출의 한도 100%까지 대출하여 주택을 구입하겠다는 분위기는 아니기에 크게 효과는 오지 않을 것으로 본다. 현재 과거 부동산 고점처럼 대출이 안 나와서 거래를 못하는 것이 아니고 대출 금액보다는 가격이 높고 아직 바닥이 아닐 수 있다는 심리의 효과가 크기 때문이다.

 

개인적으로 스트레스 DSR은 금리를 높여서 이자를 높이겠다는 뜻이 아니라, 한도를 높이겠다는 뜻이다. 과거 저금리 때 에는 급격한 금리상승기를 못 느껴 과감히 대출을 일으켰지만, 이제는 현재의 이자를 계산하여 대출 금액을 결정하기에 내년에도 스트레스 DSR을 100프로 적용한다고 하지만 살 사람들은 적정한 이자에 적정한 가격에 살 것이라고 본다. 현재 중요한 것은 대출보다는 심리라고 본다.