2월부터 부동산에 신생아 특례 보금자리 영향을 줄까?

부동산은 장기적인 관점에서 한 국가의 통화량을 따라간다고 생각하며, 그리고 세부적으로 단기적으로는 정책, 공급 등 심리적인 요소에 영향을 받는다고 생각합니다. 어차피 매도와 매수라는 건 매도자와 매수자의 줄다리기 즉 심리싸움인 것입니다.

 

예를 들어 어떤가게에서 어떤 상품을 500원에 팔 것인지 600원에 팔 것인지는 그날의 수요와 공급에 따라서 영향을 받게 되는 것인데, 장기적인 관점으로 보면 20년 전에는 50원 60원에 팔았기 때문이죠. 그래서 저는 장기적으로는 돈의 가치인 통화량에 직접적인 영향을 받고, 단기적으로는 부동산의 심리적인 요소들에 영향을 받는다고 생각하며, 단기적인 것들도 공부해야 합니다. 예를 들어 공급량, 정책, 세금, 교통이나 기업 유치 호재 등등이 있겠죠.

이에 단기적인 매매 계획이 있고 시점을 파악하기 위해서는 정책들을 우선 파악하고 이 정책이 얼마나 시장에 영향을 주는지 생각해 봐야합니다.

 

작년 부동산 경기가 굉장히 안 좋아 거래량이 역대급으로 떨어져 거의 없을 정도였는데요, 이에 정부에서는 타계책으로 금리가 높아 매매가 이루어지지 않는 것으로 파악하여 금리를 2 프로 가깝게 혜택을 주는 특례보금자리론을 발표하였고, 작년 상반기 급급매들이 거래가 되는 효과가 일어났습니다.

지난 1년 동안 특례 보금자리론은 43조 이상이 지급되었다고 하고, 소득은 7천만 원 이하가 60%, 평균소득은 6천만 원 정도라고 합니다. 그리고 평균 주택 가격은 4억 5천만 원이며 2030이 전체의 58프로 비중이며 가장 높았다고 합니다. 작년의 특례 보금자리론은 소득제한은 두지 않았으며, 9억 원 이하의 주택에만 적용하였습니다.

2023년 특례보금자리론 43조 예산
주택 소유 조건	소득 제한	금리	최대 대출 금액	주택 가격 제한	순자산 제한	주택 크기 제한
무주택 or 일시적 2주택자	없음	3.75~4.05%까지 우대가능	5억원	9억원 (공시가격 6억원 이하)	없음	없음

 

 

 

그럼 이번 신생아특례보금자리론에 대해서 알아보겠습니다. 작년에 특례보금자리론은 급격한 부동산 하락으로 건설사의 부실을 고려하여 조건들이 매우 파격적이었고, 이번에 신생에 특례 보금자리 대책으로는 소득, 재산, 주택 크기, 매매 가격의 제한들이 있습니다. 표로 정리하여 보면 하기와 같습니다. 그리고 연 금리도 소득에 따라 다르게 적용됩니다.

 

2024년 신생아 특례 보금자리 론 27조 예산
주택 소유 조건	소득 제한	금리	최대 대출 금액	주택 가격 제한	순자산 제한	주택 크기 제한
무주택	부부 합산 연소득 1억3천이하	1.6~3.3%	5억원	9억원	4억 6900만원	전용 85㎡이하(34평)

 

2023년 1월 이후 출산한 무주택 가구를 대상으로 하며 연 1.6~3.3% 금리(5년 고정)로 최대 5억 원까지 주택 구매자금 대출을 받을 수 있고, 현재 주택담보대출 금리가 4~5%대이기에 많게는 2~3%의 금리 혜택을 주는 것입니다.
소득은 부부 합산 연 소득이 1억 3000만 원을 넘지 않아야 하고 순자산이 4억 6900만 원 이하 전용면적 34평인 85㎡ 이하로 최대 5억 원이며 상환 기간은 최단 10년에서 최장 30년입니다.

공급 규모는 26조 정도 규모이며, 일주일이 지난 지금 아직은 적극적인 주택 구입보다는 대환대출을 위주로 접수하였습니다. 하지만 하반기에 금리의 하락이 시작되고, 2~3년 후부터는 공급이 급속도로 줄기 때문에 만약 정부에서 3년 후 공급대책의 사인이 없다면 시장에서는 수요자들이 신생아 특례대출을 적극적으로 이용하여 매수할 수 있습니다.

그러므로 신생아 특례 대책의 움직임과 거래량을 꾸준히 보면서 시장을 모니터링할 필요가 있습니다. 전 개인적으로 지금 서울의 핵심지는 아직 호가가 높고 수도권의 입지 괜찮은 곳의 고점대비 3~40프로 의 매물이 있다면 충분히 신생아 특례대출조건이 좋아 이것을 이용해 내 집 마련하는 것은 장기적으로 좋다고 보고 있습니다. 그 이유는 지금 시기는 거래량이 매우 적기 때문에 급한 사정이 있는 급한 매물을 잘 찾으면 싸게 매수할 수 있는 기회가 있기 때문입니다. 개인적으로 이런 생각을 갖고 있는 신혼들이 많으면 저가 매물들 소화에 영향을 줄 것으로 생각됩니다.

 

부부합산 연소득	10년	15년	20년	30년
~2천 이하	연 1.60%	연 1.70%	연 1.80%	연 1.85%
2천 초과 ~ 4천 이하	연 1.95%	연 2.05%	연 2.15%	연 2.20%
4천 초과 ~ 6천 이하	연 2.20%	연 2.30%	연 2.40%	연 2.45%
6천 초과 ~ 8.5천 이하	연 2.45%	연 2.55%	연 2.65%	연 2.70%
8.5천 초과 ~ 1억 이하	연 2.70%	연 2.80%	연 2.90%	연 3.00%
1억 초과 ~ 1.3억 이하	연 3.00%	연 3.10%	연 3.20%	연 3.30%