금리는 부동산에 어떻게 영향을 줄까?

금리는 부동산에 어떻게 영향을 줄까?

 

최근에 금리가 급상승하면서 부동산 가격은 급하게 내려왔습니다. 그래서 부동산 처음 접하시는 분들은 금리는 부동산 가격에 무조건 반비례한다라는 생각을 갖고 있습니다.

 

정답은 결론 부터 말하면 상황에 따라 다르다입니다. 보통 금리가 높다고 하면 부동산은 떨어진다라고 말합니다. 부동산은 투자상품입니다. 보통 금리 즉 '돈의 가치'가 상승하면 투자 상품인 부동산이 하락하는 것은 일반적인 설명입니다.

그래서 이론적으로 금리가 상승하면 부동산 가격은 하락한다는 것이 맞는 이론입니다.

하지만 이론과 실제가 같은지 기존 과거를 보면, 금리가 높거나 오르는 상황에서도 부동산의 가격은 하락하는 경우만 있는 게 아니라 장기적으로 크게 상승한 경우도 있습니다.

 

하기 그래프는 2003~2023년간의 금리와 서울아파트 매매지수의 그래프를 시계열로 맞춘 것입니다. 통계는 한국은행 경제통계 시스템 기준입니다.

첫 번째 그래프는 서울 아파트 매매지수 즉 서울 아파트의 가격, 두 번째 그래프는 금리의 그래프입니다. 시계열로 맞춘 후 금리의 오르는 구간 및 내리는 구간을 점선을 그어 서울 아파트 가격의 지수를 비교해 보겠습니다.

 

 첫 번째 구간 보시면 2005년~2008년까지 금리가 3프로에서 5프로로 약 2프로가량 올랐지만, 서울매매지수는 장기적으로 길게 상승했습니다.

 두 번째 2008년 금리 급하락 시기입니다. 이때 보시면 아파트 매매지수는 오히려 반대로 하락합니다. 그리고 다시 반등합니다. 

세 번째 2010년~2011년 금리는 2프로에서 3프로로 상승합니다. 이때 아파트매매지수는 약간 주춤하지 큰 하락정도는 아닙니다.

네 번째 2019년~2020년경 금리가 1프로 후반에서 0.5프로로 내렸습니다. 이때 부동산은 내리다가 다시 상승합니다.

다섯 번째 구간 2021~2023년 금리가 0.5프로에서 3.5프로로 급등합니다. 이때는 부동산이 조금 시차를 두고 늦게 반응하며 역대급으로 하락하게 됩니다.

 

자 이렇게 시계열로 금리와 아파트 매매지수는 과연 반비례했을까요? 제 생각은 "정확히 반지례 하지 않는다."입니다.

금리만 보면 첫 번째 구간처럼 금리가 오를 때 아파트가격은 엄청 급상승했을 때도 있고 이번 다섯 번째 구간처럼 금리가

상승할 때 내릴 때도 있습니다. 

 

이렇게 금리와 아파트 매매지수 만으로는 설명을 하기 힘듭니다. 즉 아파트 매매 지수는 금리뿐만 아니라 다른 요소들과 함께 고려해야 하는 복잡계라는 것입니다.

 

제 생각은 서울아파트매매지수는 금리의 절대 수치나 등락에만 따라 움직이기보다는, 장기적으로 통화량과 같이 방향성을 갖으며, 단기적으로 (정책 + 금리 + 수요와 공급)에 따른 종합적인 심리지수에 따라 움직인다고 생각합니다.

 

위 그래프가 금리만을 따라가지 않고 왜 저렇게 움직였는지는 과거 데이터와 역사적 정책 및 경제 환경을 보면서 이해해야 합니다. 그 글은 나중에 자세히 한번 기록하도록 하겠습니다.