2~3년후 아파트 입주 물량은 얼마나 부족할까?

2~3년 후 아파트 입주 물량은 얼마나 부족할까?

 

현재 부동산 경기 침체로 인하여 거래량이 하락하고 있고,  기존 과거 몇 년 전 에는 분양가가 싸서 로또 청약이라 말도 생겨날 정도였으나, 현재는 분양가가 옆 준신축급 단지들과 큰 차이가 없거나 오히려 비싸 청약하는 게 큰 의미가 있냐는 말이 있습니다.

이런 이유로는 아파트 가격은 하락하고, 반대로 토지지가는 상승,노동 임금의 상승 및 원자재들과 금리의 급격한 상승 때문입니다.  이렇게 되면  분양을 받기를 꺼려해 미분양이 날 수 있습니다.

한번 분양을 하려면 막대한 PF 대출을 일으켜야하는데, 만약 장기 악성 미분양이 발생한다면 큰 건설사들도 감당하지 못하여 무너질 수 있습니다. 이게 최근 동양건설이 무너진 이유입니다.

그래서 최근 시행사들은 이런 리스크를 안고 싶지 않아 시행을 꺼려하여, 정부의 토지 입찰도 하지 않는 일이 벌어지고 있습니다. 그로 인해 공급이 아얘 멈춰버리는 현상이 일어난 것입니다.

 

보통 인허가를 받으면 3년 정도 소요됩니다. 즉 그 얘기는 2026년의 물량은 벌써 확정되었다는 이야기입니다. 아실에서 조회해 보면 예상 인허가로 서울의 2년 후 입주 물량은 26년 1000세대 밖에 되지 않는 수준입니다. 그리고 2027년도 2000세대 밖에 되지 않습니다. 이런 분위기가 1~2년만 이어진다면 3~4년간 입주 물량은 거의 씨가 말라가는 것입니다. 그리고 보통 이런 인허가 수 조차도 100%다 예상만큼 빠르게 맞춰지지 않습니다. 그 얘기는 더 적어질 수 있다는 뜻입니다.

 

만약 입주가 부족하다면, 바로 영향을 주는 것은 전세 물량입니다. 그 이유는 결혼이나 직장으로 새 가구들은 생겨나는데 아파트가 없기에 당장 살 곳이 부족하여 전세가가 올라갑니다. 이런 전세가가 3~4년가 오르게 되면 매매가는 전세가에 밀려 다시 오를 수 있는 촉매제 역할을 하게 됩니다. 그러므로 정부에서는 향후 입주 물량이 많이 부족하다는 것을 인지하고 있어 공급을 최대한 하려고 정책을 펼칠 확률이 큽니다. 아파트 가격을 바로 영향을 주지 않으면서 공급량을 늘리는 정책에 많은 고심을 하고 있을 것 같습니다. 

 

당장 1~2년의 입주 물량은 부동산의 전체 상황에 따라 영향도를 미치나 4~5년의 장기 입주량의 감소는 전세가와 매매가의 큰 영향을 줍니다. 이런 것을 대비하여 관찰하고 준비해야 할 것입니다.

 

: 서울 입주 예상 물량은 적정은 4만 7천 가량에 26년 1천 가구, 27년에 2천 가구입니다.

 

: 밑의 그래프는 경기도의 입주 물량입니다.  경기도 적정 수요는 6만 8000 가량이나 26년부터 3만 대, 27년 1만대로 떨어지게 되고 현재 26년 반토막 나는 입주량은 확정이며, 27년의 입주물량은 올해 인허가량에 달려있으나 현재 분위기로는 더 오를 것 같지 않습니다.