부동산 가격은 장기적으로 어떤 지표를 따라갈까?

부동산의 가격은 어떤 지표를 따라가게 될까요?

 

우선 부동산과 경제 관련 지표들은 어떤 것들이 있을까 열거해 보겠습니다.

 

 최근 요즘 가장 관심들이 많은 금리가 있을 것이고, 아파트 거래량, 입주물량, 미분양 개수, 화폐의 통화량, 인구, 가구수, 물가, GDP,  인플레이션, 아파트 입주 물량, 아파트 매물 수, 전세 비율, 주택 심리지수, 정책  등등등 무수히 많은 항목들이 있습니다. 우선 하나씩 지표에 대해서 공부해보면서 어떤 것이 가장 많이 따라가는지 자신의 기준으로 판단해가야 합니다.

 

나름 오랫동안 부동산 공부를 하면서 많은 고민을 해왔고....

결론적으로 말씀드리면 제 생각에는 장기적인 시계열로 보았을때, 아파트 가격의 지표를 가장 비슷하게 따라가는 지표를 하나만 꼽자면 M2 통화량지표입니다.

그리고 나머지 금리, 공급량, 전세가 인플레이션 정책 등등은 단기적인 등락에 영향을 준다고 생각합니다.

 

다만 부동산가격과 통화량의 지표가 상관성이 높으려면 하나의 조건이 있습니다. 바로 아파트의 가치입니다. 아무 아파트면 안되고 모두가 좋아하는, 즉 수요가 있는 아파트 여야만 한단 것입니다. 

  아무도 좋아하지 않고 아무도 원하지 않는 아파트, 즉 수요가 없는 아파트는 상관성 성립이 떨어집니다. 수요가 더더욱 많을수록 좀 더 통화량 그래프를 가파르게 따라가게 됩니다.

 

우선 M2 통화량이란 것은 무엇일까요?

통화량은 간단히 M1, M2, M3 등으로 나눌 수 있는데,

M1은 시장경제에서 거래에 사용되는 가장 유동적인 형태의 화폐입니다.간단히 현금과 통장에 예금입니다.

M2는 만기 2년 미만의 정기 예금이나 적금 등 현금화를 바로 할 수 있는 금융상품을 포함한 좀 더 광 범 위한 통화량을 의미합니다. 그래서 넓은 의미의 통화 즉 광의 통화라고 하며, 예를 들어 저축 예금, 시장 금융상품, 금융채 등을 이야기합니다.

M3는 M2에 추가로 비 은행 금융 기곤의 각족 예수금, 금융채 어음 등등을 포함합니다.

 

M2를 따라간다고 생각되는 이유는 부동산 투자재로써 현금을 빠르게 바꿀 수 있는 현물 부피와 의미가 미슷하고 그래프가 매우 흡사합니다. 

 

그럼 M2 통화량의 그래프를 우리나라 통계가 시작하는 날에서부터 조회해 보겠습니다.  [1986~2023]

 

그럼 우리나라 아파트 가격을 대표할 수 있는 서울 아파트 가격의 그래프를 조회해 보겠습니다.  [1986~2023]  

 

어떤가요? 굉장히 비슷하지 않나요? 약 10년 전에 지금 통화량도 아파트 가격도 대략 50프로 비슷하게 합니다. 

그래서 저는 장기적으로 서울 아파트의 가격은 통화량 M2의 그래프를 앞으로 따라간다고 봅니다.

 

개인적인 의견으로는 부동산의 가격은 통화량과 비례하나, 투자로써의 가치가 있기에 주식처럼 미리 선반영 하거나 너무 오르면 다시 기다리거나 조정받았다가 통화량의 팽창으로 다시 재화의 가치가 떨어지게 되면 다시 오르는 것이 반복되어진다고 생각되어 통화량처럼 일정한 기울기가 아닌 급하게 올랐다가 쉬었다가 다시 올랐다가 반복합니다, 

통화량은 화폐의 가치를 나타내는 척도이기도 합니다. 그래서 통화량이 많아질수록 화폐의 가치도 떨어진다고 볼 수 있죠. 전 장기적으로 부동산의 가격은 결국엔 그래서 통화량의 그래프를 쫓아간다고 보고 있습니다. 과거 우리나라 통계기준 50년상은 쫓아왔습니다. 

 대신할 수 있는 지표의 그래프를 알 수 있다면 앞으로의 부동산 그래프도 최대한 정확도를 높여 예측할 수 있다고 생각합니다.  그것이 우리가 역사 및 경제를 공부하는 이유이며, 앞으로 어떻게 변할 지도 과거 그래프를 통해 최대한 비슷하게 예측하는데 도움을 줄 수 있다고 생각합니다. 그리고 앞으로 어떤 변수가 있을지 공부하면서 미래를 대비하는 사람이 되어야겠습니다.

 

 

 

* 하기의 각종 우리나라 경제 지표를 조회하려면 하기 한국은행통계 사이트를 들어가시면 됩니다.

한국은행경제통계시스템 (bok.or.kr)

 

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